民宿是一種非常依附于旅游資源的住宿產品，多布局于中國熱門旅游目的地內。從一些調查數據中可以看出，旅游熱度較高的地區民宿的數量也相對較高。2017年據調查數據統計，排名前十位城市的房東，房源占全國總量的比重分別達到48.9%，47.6%。許多城市已經成了民宿的主陣地。在良好經營的條件下，民宿連鎖會帶來更大的品牌價值和收益。但在如今的市場，競爭過于激烈的情況之下，民宿的現狀又該是如何呢？

　　一，民宿經濟火爆，經營兩極分化

　　2016年民宿可謂是賺足了業內外的眼球。民宿年盈利破百萬的新聞報道屢見于各大網站，與此同時一大批業界大佬也紛紛進軍民宿產業，外婆家創始人吳國平在金華浦江豪擲6000萬打造中國最高端民宿，一晚定價5000元，讓很多五星級酒店都感嘆望塵莫及；上海迪士尼也瞄準民宿市場，開園時推出100間配套民宿……民宿經營之火爆可見一斑。從表面來看，民宿為游客出行提供了一種高品質、多元化的住宿選擇，并且以極強的盈利能力吸引著社會各界資本力量的參與。

　　然而，深入分析就會發現，當下我國民宿產業卻呈現出兩個截然不同的發展極化：

　　一方面，以莫干山為代表的早期民宿發展區，依托成熟的區域市場及強大的品牌效應，表現出強勁的發展活力，定價堪比星級酒店卻異常火爆、全年無淡季；

　　另一方面，大批新晉民宿經營者，卻面臨著定位失準、客源不穩的發展困境，在日益激烈的競爭之下舉步維艱。
　　二，市場競爭加劇，盈利水平下降

　　（1）投資成本高，回報周期長。近年來隨著民宿的走紅，多元資本和力量在短時間內的大量涌入加劇了民宿市場的競爭，裝修、租金等前期投入也一路水漲船高。以杭州西湖周邊為例，約5年前，杭州周邊一棟民居的租金約為年10萬元，近年來卻飆升至30萬元，裝修成本也上漲至百萬起。按照現有的標準，一棟10間以下客房的民宿，裝修成本約在150萬元以上，年租金約為30萬元，一棟民宿的前期投入動輒就在200萬以上。

　　投入實際運營之后，按照民宿中端市場的行情，一個客房的定價約在300-400元/間/日，西湖周邊民宿的平均入住率在7成左右，將人員工資、日常損耗都計算在內，一棟民宿的投資回報期約在3-5年之間。

　　而一些非熱點景區周邊的民宿，雖然租金相對較低，但在地理位置偏遠，淡旺季分化、營銷成本過高、入住率低等多方因素的共同作用下，投資回報期將更長。

　　（2）特色經營至上，后續投資不斷。民宿以營造精致化、特色化的住宿見長，在整體裝修風格、空間營造、文化氛圍打造等方面就有著比一般經濟型酒店更高的要求。在實際經營中，為了緊跟市場熱點，維護穩定的客源群，結合臺灣及內陸成功民宿的發展經驗，每五年就是民宿新一輪的整修提升期。

　　民宿經營者必須持續不斷的注資，不斷優化軟硬件配套，才能在激烈的競爭中保持獨特的吸引力。

　　（3）面臨行業洗牌，經營前景未知。與民居所有者簽訂使用合同是我國民宿經營中的普遍模式，隨著民宿的走紅，這一模式隱藏的問題也更加尖銳。在我國民宿產業發展較為成熟的杭州、麗江等地，早期懷抱旅游夢進入民宿市場的經營者即將迎來民居使用合同到期的行業洗牌期。一方面，在市場關注度持續走高，多元主體競相涌入民宿產業的宏觀格局之下，租金上漲、競爭加劇將會成為常態，這種常態將會進一步壓縮民宿的經營收益；另一方面，隨著民宿經濟效應的日益顯現，房東單方面撕毀合約的事情將會發生的更加頻繁，缺乏法律支持和市場監管的大環境決定了民宿經營者的權益無法得到保障。此外，我國民宿產業的發展自有其特殊性，民居所有權和經營權的分離，日益高漲的房租，都決定了如何提升盈利水平成為民宿產業發展進程中繞不開的話題。